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        房贷利率“换锚”近一月:换房族、刚需族、银行、房屋中介如何应对?

        2019-11-05 09:48 | 作者:

        房贷利率在10月8日正式“换锚”,刚需人群对新政策调整带来的影响感知较弱,反而是换房一族在此之前争相“抢跑”,近一个月后,曾搅动市场的LPR到底影响几何?

         

        文|《中国在线中文字幕第一页家》记者 张弘

        编辑|刘宇翔

        头图来源|全景网

         

        “昨天去办了个人住房商业贷款,利率竟然高达5.88%,银行说这还不是最终利率。如果贷款下来的话,还要比这个高,我的小心脏啊!10月8日前是5.63%,唉,扎心……”10月10日,来自江苏的一名在换房的网友在某社交平台关于“房贷利率换锚”的帖子下留言。

        相继有人回复对他表示同情,有人还帮他计算了前后的月供变化——“5.63%等于基准4.9%上浮了15%,5.88%等于基准上浮了20%,假如贷款100万,30年,等额本息,那就等于每个月多还208.33元。”

        而如果他早两天把贷款申请下来,或许就可以每个月省下这208.33元。

        2019年8月25日晚,央行发布了一则房贷利率执行新规则:自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率不再按照基准利率执行,而是按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点(BP)形成。这意味着房贷利率换了“锚”。

        当时对于很多人来说,这则新规显得过于专业和陌生,尤其贷款市场报价利率(LPR)过于拗口,人们并不知道它的影响有多大。同一时间,要换房的、要买首套房的、银行个贷经理、房产中介都站在新的起跑线上,抢跑还是闲庭散步等政策落地?

        近一个月后,所有问题都有了答案。

        换房族:与新政策抢跑

        “我早就听说今年房贷利率会上调,紧赶慢赶地在国庆节之前做完了贷款。”在北京某国有银行工作的佳琪略显庆幸地说。

        2019年4月,佳琪和丈夫就商量把手里的两居室房子卖了,再加一部分商业贷款,置换个更大的房子。但换房程序繁杂,整整两个多月时间,他们都在看房、议价,等走到评估、资金监管、银行审批贷款等环节,已经临近国庆节。

        早在8月20日,佳琪便从网上得知央行将推出新的LPR机制,而房贷利率也将会和LPR挂钩。这也就意味着,如果LPR机制实施后,她走任何一家银行的商业贷款,面签之后银行将会按调整后的贷款利率放贷。

        LPR全称是Loan Prime Rate,是基于报价行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率,这是个由市场决定的浮定利率。而过去,人们印象里的基准利率是央行发布的金融机构人民币贷款基准利率,它是国家货币政策重要组成部分,一般不轻易变动。根据央行公告,在10月8日后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。央行公告还指出,人民银行省一级分支机构应按照因城施策原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

        其他人可能还对其中影响并不太了解的时候,身在银行的佳琪就意识到,房贷利率“换锚”了。10月8日后,房贷利率将以最近一个月相应期限的LPR为基准加点,这就有两个问题:届时LPR是比5年以上的人民币贷款基准利率高还是低?买二套房会加多少个基点?

        佳琪马上找到个贷经理去了解北京的房贷情况,得知调整后的利率和原基准利率4.9%差别不大,但是二套上浮105个基点,外资银行也会遵循新的调整机制。她注意到,在政策全面落地之前,部分外资银行可以做到二套房在当前基准利率上浮10%(即49个基点)。如此计算,即使在10月8日后,最近一个月相应期限的LPR与此前的基准利率相同,二套房利率还是相差56个基点。

        佳琪马上找了一家外资行加急办理房贷,“一定要赶在政策落地之前办完贷款。”

        最终,佳琪从联系商贷到去银行面签用时不到一个月,赶在国庆假期前办理完了贷款。

        同样在这个时间点和政策落地疯狂赛跑的还有浙江杭州的雨薇。7月中旬某日,中介带她看房时就不断催促,一定要在一个月内走完所有的手续,不然就有可能执行新的贷款利率。那时风声是银行对住房贷款利率有可能上调,而上调多少仍是未知。

        2015年大学毕业那年,雨薇以1万元每平米入手了人生中的首套房子,地处余杭区,距阿里巴巴集团仅十几分钟车程。当时很多人并不看好她买这个地段的房子,“不明白我为什么会买那么偏的地段,但没想到这里逐渐变成了中心地段。”四年过去,余杭区的房价越来越高,雨薇判断2022年杭州举办亚运会,对杭州楼市是利好,所以她认为“有经济实力的时候,趁早把房子给换了,也是赶在政策落地之前,换个更大的”。

        当天,她和丈夫在附近小区看完第三套80平米、总价230万元的房子后,仅考虑二十分钟,一向雷厉风行的雨薇当即现场交了10万元定金。除了卖掉首套房子所得80万作为购买新房的部分本金,剩下的150万就要走贷款。“那时候有消息说,到8月20日左右,杭州四大行的房贷利率才开始全面调整,中介和我们说要赶一下(执行4.9%的利率)。”雨薇判断,照自己的节奏,贷款在政策落地前下不来。

        还有机会吗?她注意到外资银行要等四大银行全部调完之后,利率才会开始调整。她马上找了一家外资银行。但个贷经理说,这个时间节点十分尴尬,一旦做不出贷款,就要执行新的政策。“那就会多出不少钱”,雨薇按照前后两个利率4.9%和5.39%分别计算发现,月供会增加近三百元。于是,她催促尽快走完贷款流程。

        就在外资银行通知她顺利拿下4.9%的贷款基准的第二天,该外资行就上调了住房贷款利率。“太险了”,雨薇回想起来,感觉自己抢了一套房,“如果当时我再犹豫一个礼拜,可能就赶不上了,几乎所有的环节都是在赶时间去推。”

        但换房一族也并非人人如此顺遂。来自山东济南的俊逸尽管在国庆前夕非常配合银行个贷经理,争取在10月8日之前走完流程,但终究没有“抢跑”成功,他最近在等房查编号下来,再去银行办理抵押贷款签字。

        对于换房的人来说,“认房又认贷”情况下执行的二套贷款利率,本身就存在各种不确定性,而LPR的市场化定价机制,让换房一族面对的是一个“浮动”的利率水平,普通人很难搞懂其中的利率生成机制,出于避险逻辑,在中介的劝说下,最优策略就是:抢跑。

        刚需购房者:

        担心首付,不太在意月供变化

        和换房族相比,刚需购房者更在意的是在一个合适的时机买到房子,至于贷款利率怎么调整,并不是他们优先考虑的要素。

        今年7月,若林和男友在朋友圈看到房贷利率可能上调的消息。“一开始也有点慌,担心可能会涨很多,想快点定房子。”但两人结合政策解析,认为此次调整主要是针对二套及以上的购房者,首套可能加点不会太大,于是继续按部就班地看房子。“后来就不再继续关注这个调整了,虽然那时中介也在催促我们,最好在10月1日之前买。”若林说。

        9月20日,全国银行间同业拆借中心公布了LPR第二次报价:1年期LPR为4.20%,较上一次报价下降了5个基点;5年期以上LPR为4.85%,与上一次持平。市场情绪大大缓解。

        10月8日,若林到银行申请组合贷款时,向负责按揭的柜台专员咨询利率调整情况。“公积金贷款不受影响,商贷利率原来是5.1%,执行新政策后我们走的5.15%,多了0.05%。当时我算了一下,一个月也就多出几块钱而已,觉得影响不是很大。而且我们就想赶紧有个自己的新房,就不太在意这个。”

        若林身边的同事和朋友多为90后,多数人买首套房的操作一般都是到处问人借钱,先把首付凑齐,抓紧买了再说。对于利率可能的上调,只要不是太夸张,几乎不会太关注。“他们甚至觉得根本就不受影响,因为很想快点买房,更担心的是房屋价格、手上有多少首付、能不能买下来。注意力并不在月供还贷上面。”

        来自重庆的90后曾瑜也对此次调整表示并不太在意。他最近刚在CBD商圈买了一套总价96万的学区房,首付近30万,剩下的走组合贷。“目前还在排队等通知做按揭,可能会在11月中旬下来。”记者问他是不是了解即将执行的利率范围基点等,他说直接等银行的通知。

        曾瑜身边的很多朋友也刚好在这个节点买了首套。这些购买首套的年轻人不太在意利率的调整,反而是他们的父母或者那些换二套、三套的人会对这次利率调整更为关注。“有刚需的人,再不买的话,可能会错过了一个最佳时机。”曾瑜说。

        曾瑜大学毕业后在重庆工作了六年,从去年8月开始看房,本来的首套房购买计划就定在今年这个时间点。“利率再涨,该买也得买。”在交完定金之后,曾瑜要求中介提供一份费用明细,当时中介向他解释贷款利率调整前后的变化。“只是几块钱的事,这种金额影响不大,我也就接受了,而且对于我来说,刚需考虑的重点在于首付。”

        10月8日,全国各地房贷利率实行新的贷款利率政策后,多位刚需购房者在接受采访时表示对此感知较弱。他们认为,月供多出几块钱到十几块钱,可以直接忽略,毕竟买下人生中的第一套房子才是最重要的。

        个贷经理和房屋中介“补课”

        作为利率政策的最终端执行者,个贷经理和房屋中介也正在“补课”。

        “关于市场报价利率是什么、怎么报价,我们都要去学习。”一位来自广西北海某国有行的个贷经理告诉《中国在线中文字幕第一页家》,“以前是以人民银行公布的基准利率为基础再上浮百分之几。形成LPR报价机制后,现在不再叫‘上浮’,改成‘加点’。”

        该个贷经理进一步解释称,现在执行的利率是在市场报价贷款利率的基础上加点,但基本上会加到接近原来那个基础利率上浮之后的执行利率。比如原来是4.9%,首套房上浮20%,即5.88%。现在加点,五年期以上的贷款就会在4.85%上尽可能加点接近5.88%。

        至于根据不同客户的信用等级、不同期限和不同产品来定价,av中文字幕 在线第一页客户风险较高的,贷款就贵一些;信用等级好的,贷款就能更便宜了,今后的调整是不是更细化?该个贷经理回应称,目前银行内部住房贷款利率只有首套、二套的差别,还没有根据具体情况实行利率更优惠的做法。

        对于银行的工作人员而言,工作环节上也会出现一些不同——“因为每个月的贷款利率都会变动,调整操作上就要麻烦一些”。此外反映到贷款合同上,说法也 “由基准利率变成了LPR加基点”。

        随着房贷利率“换锚”全面落地,一些在10月8日之后的购房者还在等待审核和放款,有人甚至担心会否出现排队等放款的情况。

        记者联系中国银行、农业银行、工商银行等个贷中心网点(北京)了解到,并未出现排队等候的情况。此外,广州某国有行的个贷经理称,对客户的影响主要体现在十几块到几十块钱的月供的波动,而在操作层面都是系统默认、自动生成,目前只需按部就班去做,总行直接在对应的贷款系统上关联即可。不过据一位外资行的个贷经理称,由于房子所购区域、过户、首付、征信等问题,不同情况的客户在审批流程上可能相对会延长一定的时间。

        房屋中介人员也面临着“补课”。北京链家的一位工作人员告诉记者,在政策全面落地之后,最近部门也会组织关于LPR、房贷利率相关知识的集中培训。“主要是关于钱怎么算,月供差多少,贷款利率调整了多少等。比如有客户咨询时,会告诉他们100万的贷款,月供多6块左右。”

        不过云南昆明某地产中介的一名工作人员称,尽管也组织了一些相关的培训,会根据客户还款计划,提醒贷款利率是基于现行政策还是可能执行新政策。但最近的刚需购房者对房贷利率调整关注较少,“那些着急买房的客户,一般很少会直接问贷款利率调整,只有到定房时才他们会直接问每个月还多少钱。”

        锚定LPR,遏制炒房

        从今年8月“LPR”进入公众的视野到房贷利率锚定LPR,执行新政策,已经过去两个多月的时间。目前从全国各地执行房贷利率新政策来看,处于一个平稳过渡的阶段。

        自2013年我国取消了贷款利率下限,并建立贷款基础利率LPR集中报价和发布机制以来,在相当长一段时间内,LPR和贷款基准利率持平,并不能反映市场利率的变动情况,使得市场利率和贷款利率并存于两个轨道上,从而对市场利率对实体经济传导造成阻碍。

        此次LPR定价机制采用公开市场操作利率,主要指的是MLF(中期借贷便利利率)加点的方式。有分析称,客观上加大了政策利率和贷款定价的联动性,消除了部分银行设置的隐性下限,货币市场向信贷市场的利率传导机制因此捋顺。

        而个人住房贷款利率作为贷款利率的重要组成部分,在改革完善LPR形成机制过程中也需从贷款基准利率转换为LPR。新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,央行宣布对个人住房贷款利率定价机制进行调整,其核心是将房贷利率定价基准由基准利率转换为LPR,使房贷利率更加市场化。调整前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整后,个人住房贷款的定价基准是LPR,即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个人住房贷款的利率。

        与一般贷款不同的是,房贷利率实行“下限管理”——这其中有两个下限,一是央行确定的下限(首套不低于LPR,二套不低于LPR加60个基点),二是央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。在上述两个下限的基础上,各商业银行可以决定各自的加点幅度。

        易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国在线中文字幕第一页家》,当房贷利率和LPR挂钩,体现了市场化导向,也有助于后续利率进一步市场化,根据不同的情况调整,基点变动也会成为调控的一个工具。

        根据最新公布的LPR基础利率和各城市的基点,当前5年期LPR基础利率总体上保持平稳,而各城市的基点短期内不会有太大变动。严跃进表示,房贷利率变化以追求平稳导向为主,目前各家银行已根据自身实际情况确定了个人住房贷款加点要求,跟定价基准转换前相比,实际利率变化幅度不大,总体上保持和10月份的利率相对持平的态势,这也有助于房贷申请者接受新的定价模式。

        一位中国银行的个贷经理告诉《中国在线中文字幕第一页家》,房贷利率换锚之后,利率调整更加灵活。整体上首套房贷利率调整不大,主要是针对二套、三套甚至是一些炒房者而言,调整后的利率会高一些。以昆明为例,首套房之前基准利率是5.39%,调整后也是5.39%,二套是5.88%。但针对三套以上的客户,基准利率调到了6.1%。

        “刚需用户还是该买就买,而一些炒房者现在更多是持观望态度。”前述云南昆明某地产中介的工作人员称。

        一位银行人士称,从长期来看,LPR是一个改革工具,将房贷利率与在线中文字幕第一页贷款利率错开,引导资金进入实体经济。“在线中文字幕第一页一般是短期贷款,利率可以下降一点,而房贷利率都是五年以上,价格也会逐步拉大差距,从而推高房地产融资成本,压抑房价上涨幅度,现在只是刚刚开始。”

        (应采访对象要求,佳琪、雨薇、俊逸、若林、曾瑜均为化名)

         

        。END 。

        制作:崔允琰  校对:张格格  审校:陈睿雅


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